Trước đây, các doanh nghiệp BĐS chủ yếu huy động vốn từ tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên kể từ năm 2019, trái phiếu dần trở thành kênh huy động vốn thay thế.
Doanh nghiệp BĐS từng vay vốn ngân hàng dễ
Trước năm 2020, doanh nghiệp bất động sản (BĐS) chủ yếu vay vốn ngân hàng trung - dài hạn để làm dự án, phục vụ các hoạt động sản xuất kinh doanh bởi nhìn chung vay vốn ở giai đoạn này thuận lợi.
Trong khi đó, việc phát hành trái phiếu phải mất nhiều thời gian từ lên kế hoạch, tìm công ty chứng khoán tư vấn, môi giới, đưa ra các phương án phát hành, thậm chí tìm trái chủ (bán cho ai?),…
Ngược lại, Chuyên gia kinh tế, TS. Đinh Thế Hiển cho biết các ngân hàng rất thích cho công ty BĐS vay trong giai đoạn này dù ở khía cạnh vĩ mô BĐS bị cảnh báo có nhiều rủi ro.
"Cho công ty sản xuất vay đôi khi tài sản thế chấp là hàng hóa, máy móc,… đến khi siết nợ mất giá đến 80-90% như trường hợp CTCP Thủy sản Bình An (Bianfishco) đã xảy ra.
Còn cho vay BĐS thế chấp bằng đất, khi doanh nghiệp kẹt nợ có bán BĐS hoặc ngân hàng phát mãi tài sản thu hồi nợ nên cho vay công ty BĐS yên tâm hơn công ty sản xuất", TS. Đinh Thế Hiển cho hay.
Nhiều dự án được định giá hàng chục nghìn tỷ đồng được thế chấp ở nhiều nhà băng giai đoạn trước năm 2020 như Khu đô thị Sài Gòn Bình An ở quận 2, nay là TP Thủ Đức, TP HCM.
Đến một thời điểm, các ngân hàng thương mại nhận thấy dư nợ BĐS quá lớn và các doanh nghiệp BĐS bị chôn vốn, phần lớn ở những dự án có pháp lý chưa chuẩn hoặc mua những dự án có vướng đất công. Xuyên suốt những năm 2017-2019, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) liên tục kiến nghị tháo gỡ pháp lý các dự án BĐS khi chủ đầu tư đã bỏ ra số vốn rất lớn.
Từ năm 2019, NHNN bắt đầu ra chỉ thị siết chặt huy động vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tại các ngân hàng thương mại (NHTM). Việc giảm tỷ lệ cho vay khiến các NHTM không còn dư địa cho các công ty BĐS vay trung dài hạn.
Hệ quả là các công ty BĐS buộc phải huy động vốn từ những kênh khác. Trong đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bắt đầu bùng nổ từ cuối năm 2019.
